Immobilienkauf: Rahmenbedingungen besser als früher

Vielen, die sich Wohneigentum wünschen, scheint der Immobilienerwerb derzeit unrealistisch. Inflation sowie gestiegene Zinsen und Baukosten lassen eine Immobilie als unerschwinglich erscheinen. Doch waren die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie wirklich früher besser?

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Wer die aktuelle Situation mit den 1980er Jahren vergleicht, erhält ein anderes Bild. Daten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) zeigen, dass in einer Langzeitbetrachtung der Immobilienkauf heute einfacher ist als damals.

Denn der Erschwinglichkeitsindex, den die OECD auf Basis von Immobilienpreisen und Einkommen berechnet, ist in den letzten Jahren gesunken. Lediglich die gestiegenen Zinsen beeinflussen das aktuelle Marktgeschehen, weswegen die Preise in vielen Regionen deutlich gesunken sind.

Immobilienpreise damals und heute

Für den Laien sieht das auf den ersten Blick anders aus. Die Immobilienpreise sind seit 1980 um etwa 150 Prozent gestiegen. Wird jedoch die Inflation in die Berechnung miteinbezogen, stiegen die realen Immobilienpreise um lediglich 15,5 Prozent. Gleichzeitig stiegen aber die Realeinkommen um 41 Prozent. Die Löhne nahmen also mehr zu als die Immobilienpreise. Die Erschwinglichkeit verbesserte sich dadurch.

Kredite damals und heute

Der schnelle Anstieg der Finanzierungszinsen auf circa 4 Prozent führte dazu, dass Preise und Finanzierungsmöglichkeiten nicht mehr zusammenpassen. Das Kaufpreisniveau korrigiert sich langsamer, als die Zinsen gestiegen sind.

„Während die durchschnittliche monatliche Rate vor dem Zinsanstieg noch bei 1166 Euro lag, waren es ein Jahr später schon 1505 Euro“, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsdienstleisters Interhyp gegenüber tagesschau.de.

In den 1980er Jahren lagen laut Utecht die Bauzinsen bei einer zehnjährigen Zinsbindung bei 10 Prozent und höher. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro betrug die monatliche Belastung 2.000 Euro. Bei einer Finanzierung über zehn Jahre summiert sich das auf 172.000 Euro Zinskosten. Heute würde die Rate bei einem Zinssatz von vier Prozent bei 986 Euro liegen und die Zinskosten rund 70.000 Euro betragen.

Gefragte Lagen

Dennoch fühlt sich für viele der Immobilienkauf heute teurer. Laut Jochen Möbert, Immobilienexperte bei DB Research, liegt das daran, dass die Immobilienpreise in begehrten Regionen in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind.

Das sind vor allem die Metropolen, in denen heute mehr Menschen leben als in den 80ern. Aufgrund des knappen Angebots und der hohen Nachfrage sind Immobilien hier, laut Möbert, weniger erschwinglich.

Immobiliensuchende sind deswegen viel mehr auf die Vermittlungskompetenz von Maklern angewiesen. Es lohnt sich, die Finanzierungsgrenzen transparent zu machen, damit der Makler die Möglichkeiten von Interessenten und Vorstellungen von Verkäufern zusammenbringen kann.

Heute größere Hürden

Die Kaufnebenkosten für Notar, Grundbucheintrag oder die Grunderwerbsteuer sind heute höher als in den 80ern. Lag die Grunderwerbsteuer 1983 für alle bei 2 Prozent, sind es heute je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent. Um den Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aufzubringen, muss also mehr angespart werden. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der empirica ag, betont, dass es viele junge Familien nicht mehr schaffen, „den schnell steigenden Preisen und Grunderwerbsteuern hinterher zu sparen.“

Veränderte Lebensentwürfe

Einen großen Einfluss hat auch das veränderte Konsumverhalten, sagt Braun. „Familien in den 1980er-Jahren haben mehr gespart als heute, auch weil sie sich mehr eingeschränkt haben.“ Doch immer weniger Menschen möchten das tun. Laut der Leistbarkeitsstudie von Interhyp geben 54 Prozent – und damit 8 Prozent mehr als im Jahr davor – an, ihre Lebensqualität nicht für die Finanzierungskosten einschränken zu wollen.

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Hinweis

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.