Warum sich Makler bezahlt machen

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Warum sich Makler bezahlt machen

 

Die meisten Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu leben. Doch gibt es auf dem Weg zur eigenen Immobilie zahlreiche Stolperfallen. Eine Immobilie kauft man nicht jeden Tag, für viele ist sie sogar die größte Investition in ihrem Leben. Entsprechend wenig Erfahrung bringen sie daher mit. Gerade aus diesem Grund ist es für Laien oft schwierig, sich zum einen im Dschungel ständig ändernder Vorschriften und Gesetze zurechtzufinden. Zum anderen hat der Markt seine eigenen Gesetze, die der Privatmann nicht kennt. Das gilt sowohl für Immobilienkäufer als auch auf Verkäuferseite und ebenso bei der Vermietung von Wohnraum. Hier kann man schnell Fehler machen, die richtig ins Geld gehen können.

 

Überblick am Markt verschaffen

 

Das fängt bereits bei der Frage an: Was ist meine Immobilie wert? Private Verkäufer handeln oft emotional und rufen aus diesem Grund  häufig Liebhaberpreise auf, die auf dem Markt nicht zu erzielen sind. Doch Vorsicht: Dadurch können sie etwaige Käufer abschrecken. Sind die ersten Interessenten einmal vom hohen Preis verprellt, zieht sich der Verkauf in die Länge. Und je länger ein Objekt angeboten wird, umso mehr wächst die Wahrscheinlichkeit, es am Ende unter Preis “verschleudern” zu müssen. “Wer aus Unkenntnis eine überteuerte Immobilie auf den Markt bringt, erhält erfahrungsgemäß unterm Strich meist deutlich weniger als wenn ein Fachmann den Verkauf zu einem marktgerechten Preis übernommen hätte”, sagt Professor Stephan Kippes, Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Süd.

Gut beraten ist daher, wer die Kompetenz eines Maklers in Anspruch nimmt. Ein guter Makler kennt sich bestens aus auf dem regionalen Immobilienmarkt. Er kann den Wert einer Immobilie exakt einschätzen und weiß auch, welcher Kundenkreis überhaupt für das Objekt in Frage kommt.

 

Fallstricke lauern bei der Vermietung

 

Auch bei der Vermietung von Häusern oder Wohnungen versuchen sich Privatpersonen oft selber. Doch auch hierbei gibt es einige Fragen zu beantworten: Welche Miethöhe ist angemessen? Wo gilt die verringerte Kappungsgrenze? Welche Klauseln sollten in den Mietvertrag aufgenommen werden? Wie prüfe ich die Bonität der Mietinteressenten? Ein kompetenter Makler weiß, worauf zu achten ist und übernimmt diese Aufgaben – vom Inserat bis hin zur Objektübergabe an den künftigen Mieter.

 

Ob beim Verkauf oder bei der Vermietung: Das Objekt muss ansprechend an den Mann oder die Frau gebracht werden. Neben der Preisfindung spielt daher die Vermarktungsstrategie eine entscheidende Rolle. Wo soll man inserieren? Welche Alleinstellungsmerkmale hat meine Immobilie, sprich: Womit hebt sie sich von den anderen Angeboten ab? Und vor allem: Was genau muss in das Inserat? Seit Mai diesen Jahres müssen darin eine Reihe von Angaben zum energetischen Zustand eines Gebäudes und zum Energieausweis gemacht werden. Das sieht die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) vor, die seit 1. Mai gilt. Ein Profi weiß, welche Daten angegeben müssen. Und er weiß auch, wie man das Objekt ins rechte Licht rückt – nicht nur in der Anzeige, sondern auch im Expose.

 

Sind die ersten Besichtigungstermine vereinbart, warten auch hier so einige Fettnäpfchen, in die man besser nicht hineintappen sollte: So muss etwa seit Mai diesen Jahres der Energieausweis vorgezeigt beziehungsweise deutlich sichtbar ausgehängt oder ausgelegt werden. Auch das sieht die neue Energieeinsparverordnung vor.

 

Hübsch machen für den Verkauf

 

Darüber hinaus gibt es ein paar Verkaufsgesetze, die Privatverkäufer oft nicht kennen.

Das fängt schon allein beim “Home Staging” an, sprich: die Immobilie für den Verkauf aufzuhübschen. Es gibt bereits professionelle Home-Staging Firmen, die das übernehmen. Ziel ist es, den ersten Eindruck, den der Interessent hat, zu perfektionieren. Dabei sollte die Wohnung oder das Haus sauber und aufgeräumt sein. Profis und Homestager raten, die Immobilie vorher möglichst zu entrümpeln und weitestgehend zu “entpersonalisieren”. Soll heißen: Weg mit persönlichen Fotos, Krimskram und Erinnerungsstücken. Schließlich soll eine möglichst große Anzahl an Interessenten sich vorstellen können, in diese Immobilie einmal selbst einzuziehen und hier auch zu leben.
Was auch oft unterschätzt wird: Die Interessenten nehmen Gerüche unbewusst wahr. Kontraproduktiv ist es daher, wenn es noch nach dem Paprikaschnitzel vom Mittagessen riecht. Daher sollten die Wohnung oder das Haus vor dem Termin ordentlich durchgelüftet werden. Hilfreich ist es etwa, dezente Raumdüfte aufzustellen. Solche Kleinigkeiten haben eine große Auswirkung auf die Kaufentscheidung, denn schließlich ist der Immobilienkauf immer auch eine emotionale Sache, bei der Käufer oftmals auf ihr Bauchgefühl hören.

 

Ist der richtige Käufer einmal gefunden, muss ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden. Hier wird es richtig spannend, wenn es um Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte oder Eintragungen im Grundbuch geht. Das sollte man besser einem Profi überlassen, da sich dahinter komplizierte Sachverhalte verstecken.

 

Nach dem Notartermin und dem Eingang des Kaufpreises geht die Immobilie an den neuen Besitzer über. Hier stehen weitere Aufgaben an: Der Verkäufer muss dem neuen Besitzer die Schlüssel sowie Unterlagen übergeben. Dazu gehören etwa der Energieausweis oder Mietverträge, falls es sich um eine Anlageimmobilie handelt. Ebenso müssen Versicherungen oder Energieanbieter über den Eigentümerwechsel benachrichtigt werden. Der Weg in die eigenen vier Wände ist also ein nicht ganz einfacher.

 

Ein Makler macht sich bezahlt

 

Sei es der Verkauf oder Kauf von Häusern und Wohnungen oder auch die Vermietung: Auf diesen Gebieten sind Immobilienmakler gefragte Ansprechpartner. Dabei geht es längst nicht mehr nur allein darum, Exposes zu erstellen oder Besichtigungstermine durchzuführen. Die Aufgaben eines Maklers sind mitunter komplex, und die Liste der Leistungen ist umfangreich: Dazu gehört die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden. Makler prüfen den Zustand von Objekten und erstellen Marktanalysen. Zu den weiteren Kompetenzen sollte juristisches Fachwissen zählen.

Wer einen Makler beauftragt, dem empfiehlt der IVD, mit ihm einen Makler-Alleinauftrag zu vereinbaren. Darin ist geregelt, dass die Immobilie ausschließlich vom entsprechenden Makler angeboten werden darf. “Der Vorteil der Exklusivität ist, dass sich der Makler intensiv um den guten Abschluss des Verkaufs oder der Vermietung bemüht. Außerdem wirkt es auf dem Markt sehr schlecht und fast schon verzweifelt, wenn die gleiche Immobilie gleichzeitig von mehreren Maklern und unter Umständen noch dem Eigentümer beworben wird. Das kann den Preis kaputt machen”, sagt Stephan Kippes. Zudem sollten in dem Vertrag alle Vergütungsfragen geregelt werden. Die Provision des Maklers ist erfolgsabhängig und wird nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung fällig.

 

Christina Kaiser

 

Entnommen: Magazin „Wohnträume“ Ausgabe 9 / 2014 der Nürnberger Zeitung / Nürnberger Nachrichten

 

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